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导 读

成交规模同比持平,优质地块高占比拉动平均地价继续走高。

◎  研究员 / 马千里、周奇

春节假期事后,3月份土地市场生意日渐活跃,再加之上年基期受疫情影响处于低位,成交建面同环比增幅均跨越三成。市场热度方面,在热门三线都会优质地块供应增添,以及集中供地下市场热度转移等因素影响,绍兴、义乌等都会地价屡创新高,溢价率指标延续上升,并创下2020年以来的更高点。

不外,就供应情形来看,本月土地市场挂牌规模和去年同期相比仍有较大的差距。虽然3月份已经有北京、广州、长春、天津、无锡等五城推出了首批集中出让的住宅用地,但仅有广州、长春和无锡的土地将于4月份入市。思量到各地供地时间的铺排和错期,预计在4月份会迎来重点都会集中供地的首轮挂牌潮,对有意于在重点都会拿地的企业而言,也将迎来投资决议的忙碌期。

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市场走势

成交规模同比持平

优质地块高占比拉动平均地价继续走高

供应方面。本月土地挂牌量较2月周期性回升,但和去年同期相比仍有跨越三成的差距。据CRIC统计数据显示,天下土地市场谋划性土地供应总修建面积19963万平方米,环比增添21%,同比下降34%。各能级都会土地供应量环比均呈上涨趋势,其中一线都会土地供应量增幅最为突出,本月总挂牌量达1324万平方米,主要得益于广州和北京在3月份均推出了集中供应的第一批土地。集中供地的重点都会中,长春、天津、无锡也均推出了第一批集中出让的住宅用地。不外,连系出让时间来看,仅有广州、长春和无锡的宅地预计将于4月份开拍,其他都会出让地块多要在5、6月份才气入市。

成交方面,随着各都会拍地设计提上日程,土地供应量也随之上涨,3月份天下土地市场成交量也得以较上月显著回升。据CRIC统计数据显示,天下土地市场谋划性用地成交修建面积也增进至15677万平方米,同环比划分增添32%和42%。各能级都会市场显示各异,仅一线都会成交量同环比均呈下跌趋势。详细来看,一线都会在供地新政的影响下,四城土地供应险些断供,仅广州有4宗土地成交;二三线都会的成交建面较上月大幅上涨,其中三四线都会的成交建面重回1亿平方米以上,同环比涨幅均跨越40%。

价钱方面,受重点一、二线都会成交量大幅缩减影响,本月平均楼板价冲高回落,环比上月下降13%至2555元/平方米,但和去年同期相比仍然增进了6%。分能级都会来看,仅三四线都会地价环比上行,一、二线都会本月成交地价均不及上月。详细来看,一线都会本月平均地价为11647元/平方米,环比大降37%,主要是由于上月成交多宗高价地的沪广本月供地质量显著下滑,成交地块无一单价跨越2万元/平方米;二线都会本月平均地价为3977元/平方米,较上月下降了17%;三四线都会则在绍兴、义乌等多个长三角都会有优质地块高价成交的拉动下,本月平均地价突破2000元/平方米,环比上涨20%。

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市场热度

长三角三线土拍显著升温

拉动溢价率创下2020年来更高水平

市场热度方面,受重点一二线都会土地供应量大幅削减影响,为了弥补优质土储,房企将拿地重心向热门三四线都会转移,以长三角都会为代表的热门三四线都会土拍热度急剧升温。在此影响下,本月成交溢价率进一步冲高,到达19%,创下2020年以来的更高水平。

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各能级都会显示纷歧。一二线都会受供地新政影响,优质土地出让节奏中止,溢价率也因此回落,其中一线都会受四个都会土地供应险些“断供”影响溢价率降至零点,二线都会溢价率也受新政影响溢价率小幅下滑至15.8%。而三四线都会则在优质土地麋集出让加之房企年头拍地意愿强烈等因素的利好下,溢价率冲至21.3%的高点,土地市场热度显著上升。

土地市场整体热度上升的影响下,土地流拍征象也进一步缓和。以重点监测的都会来看,流拍率已经延续四月走低,本月已降至9.1%,较2020年下半年来的更高点已经下滑了近5个百分点。从流拍地块所在都会来看,三四线的远郊区或下辖县市仍为流拍主力,占本月流拍地块的8成以上,如徐州新沂、芜湖繁昌、扬州高邮等区县均有地块遭遇流拍。这些土地虽然地价都不高,但由于所在片区配套缺乏,购房需求较少,房企拿地意愿也对照低,最终惨遭流拍。

03

重点地块

三四线都会优质地块麋集入市

多城地价天花板被刷新

受2月末重点都会集中供地新政影响,一二线都会优质土地出让幅数显著削减,导致房企拿地重点偏向热门三四线都会,以长三角的绍兴、义乌等代表的热门三四线都会在优质宅地大量入市的影响下土地市场热度显著升温。以本月成交总价TOP10地块和单价TOP10地块来看,三四线都会划分占6席和7席,成为本月入榜主力。

同时,在优质宅地的入市的影响下,三四线都会本月更是降生了多个板块、区域甚至全市的“单价地王”,如义乌、绍兴、丽水均有全市“单价地王”降生。典型如本月成交单价更高的地块为义乌原宾王客运站地块,成交楼板价为36030元/平方米,一举刷新了义乌成谈判宅用地单价天花板。再如绍兴的两宗入榜地块,其中位于柯桥区柯岩片区的宅地,最终成交单价也跨越2.5万元/平方米,刷新柯桥区涉宅用地成交单价新高;另一宗位于越城区则水牌片区的低密宅地更是刷新了绍兴市历史成交宅地单价新高。

总结:2021年3月,在上月末重磅供应政策出台的影响下,以北上为代表的一、二线都会显著放缓了土地出让节奏,因此本月成交规模虽然回升,但平均地价却出现出环比下行的趋势。不外,在热门三线大规模优质土地入市成交的动员下,本月土地市场热度仍然在上升,溢价率更是迫近20%,已冲至2020年以来的更高点。

不外,市场热度延续上升的趋势难在4月份延续。一方面,北京、广州等重点都会已经推出集中供应的第一批土地,且其中不乏优质用地,在重点都会供应量上升之下,房企关注重点和拿地资金也会重新偏向这些重点都会。另一方面,近期热门都会调控出现出显著收紧的趋势,住建部多次约谈热门都会,西安、金华、湖州等都会均在近期加码了房地产市场调控,以抑制市场热度。就此来看,下月土地市场整体热度有望获得降温。

排版 / 太阳

End

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